不動産売買仲介歴2年で独立開業した社長のログ

社会人歴=不動産売買仲介業歴2年で独立開業しました。2014年の開業時36歳です。

いま不動産仲介業を開業しようと思っているひとにアドバイスするなら

もしくは、自分がいま開業するなら、と思って書きます。

何をどうするか。

ソースは僕の経験80%、見てきた不動産仲介業者の内実20%。

 

うちの会社、2期目が終わって黒字でした。

税理士と話してて、他に顧問をしている仲介会社の話になり、「特徴のない会社、固定費どばどば使ってる不動産仲介会社は苦しい」と言われたのでこの記事を書きます。

 

ちなみに、この税理士は中学・高校の同級生ですが「守秘義務」の一点張りで他の顧問先の具体的なことは一切話してくれない税理士です。

 

とりあえず、あなたの条件。

条件

・不動産未経験、もしくは経験が浅い。

・これから不動産仲介業で開業する。

・資金に余裕はそんなにない。

 

これだけ。

開業したい、でも経験が浅い。お金もそんなにない。

 

 

どうするか

店舗(事務所)

空中店舗にする。

開業時は、業種が不動産業とか関係なく、「どれだけ固定費を削るか」これをひたすら考えないとダメです。

で、開業時に1階店舗・1階事務所なんてお金のムダ。

そもそも立地のいい駅前の1階なんて借りたらどんどんお金は出ていくし、それに見合った飛び込み客なんて来ないし。きても決めれます???って話。

大丈夫です。お客さん、来ないですよ。

 

どうせ契約時にしかこないかもしれない事務所、雑居ビルの2階以上で十分。

開業時はその店舗でどう集客するか、考え抜いたその集客方法にお金かけた方が賢明。

 

さらにいうと、その空中店舗の改装なんてしなくて十分。

デスク等も中古、もしくはイケアで十分。

 

未経験なのに、最初から店舗・事務所にお金かけようなんて思ってるなら、すでに死んでます、ええ。

 

売買か、賃貸か

売買のみ、賃貸はしない。

このとおり。賃貸は最初からまったく手を出さない。

理由は、手間だけかかってお金にならないから。ポータルサイトに枠買って物件掲載したらお客さんが来るかもしれない。もしかしたらすぐ決めてくれるかもしれない。

でも、ポータルに掲載するのに、写真撮って、データ入力をして、、、ってそれに見合ったリターンがなさすぎる。賃貸は契約件数をこなしてナンボなんで、一回手を出したらひたすら働かないといけなくなりますよ(それしか収入がなかったら)。

 

それより、3,000万円の家売って、両手なら約200万円。片手でも100万円。これをどう決めるか。こんなお客さんをどう集めるかを最初から考えて実行した方がどれほど効率いいか。

 

って感じで売買のみ。

 

経験が浅すぎて、売買なんてできるのか。

3か月くらい買いの客付けメインの会社へ就職する。

ってお前、「売買からはじめる。賃貸はしない。」とかかんたんに言うけど、売買したことないし。そもそも未経験とか経験が浅いのにできるのか。ってあなたへ。

 

なら開業前に買いの客付けメインの不動産仲介会社へ3か月くらい就職する。

大阪やったらココとかココとか。

どこでもいいけど、選ぶポイントは集客がすごい会社を選ぶこと。あくまで経験のために就職するから。

 

この二つの会社は完全に買いの客付けしかしてない。パワービルダーの物件とか、レインズ物件のみ。ここで3か月120%で働く。120%で働いたら、たぶん3か月で一通りのことはできるようになっているはず。

もし余裕があって、売っている営業マンはどうして売っているのか、まで研究できたりしたらラッキー。その他ツールもゲットできたらもっとラッキー。

 

ていうわけで、3か月くらい他社で働くメリットはたくさんあります。

未経験?大丈夫。ぜんぜん雇ってくれますので。

元気な人やったらだれでも採用されますので。

 

事務員(他の社員を雇うか)

もちろん雇わない。

完全歩合でもよかったら他の営業をいれてもいいけど、この段階のあなたの経験でそんな人に出会っているとは思えないので、誰も雇わない。

 

雇わない理由

・一度雇うと辞めてもらうのは難しい(労働基準法etc)

・そもそもこの段階で未経験者にいろいろ教える時間はない

・直接的にお金を生まないところにこの段階での投資はムダ

こんな感じ。

 

事務的なこと、そのほかは会社の規模が小さいうちは自分できます。

ていうかやるべき。知っておいた方が今後に役に立つ(社長的に)。

 

例外として、奥さんを雇うのはありです。

 

 

営業車

もし車を個人で所有していたらそれを使う。

もし所有していないなら、会社名義では購入しない。

タイムズカーシェアで十分。

クルマも、大きなくくりでは固定費。

1件契約してから購入しても十分です。

 

まとめ

ぜんぜん中途半端やけど、こんな感じ。

 

って書いてたらこれ、うちの会社でしたって話。

 

開業段階では、とにかく固定費をかけない。かけすぎない。

売上に直結しないところには、投資しない。

 

このふたつ。

かっこいい店舗、いい事務所、あこがれると思うけど、そんなんにお金かけてたらすぐ死ねます。

どうせ事務所に客なんてこないから。

相手が業者なら、事務所がしょぼくてもどうでもいいから。

 

お金かけるところをえらぶ

小さく回して資金のストックをつくる

投資量・スピードをあげる

みたいな、ね。

 

これを踏まえてどうするか、僕はどうしているのかは、またどこかで書きます。

(たぶん)